En bref
- Le décret 87-712 du 26 août 1987 classe l’entretien courant à la charge du locataire, mais ne mentionne pas explicitement le démoussage de toiture.
- Les grosses réparations (article 606 du Code civil) relèvent du propriétaire : le toit entre directement dans cette catégorie.
- L’article 1755 du Code civil exonère le locataire lorsque la dégradation résulte de la vétusté ou de la force majeure.
- La jurisprudence est contradictoire : la cour d’appel de Toulouse (2023) impute le démoussage au locataire, celle de Dijon (2012) au propriétaire.
- En cas de litige, le signalement écrit puis la saisine de la commission départementale de conciliation constituent la première étape avant le tribunal.
Un flou juridique qui surprend locataires et propriétaires
La question surgit souvent au pire moment. Lors d’un état des lieux de sortie, le bailleur constate que la toiture est couverte de mousse et retient une partie du dépôt de garantie. Ou bien le locataire signale des infiltrations liées à l’accumulation de lichens, et le propriétaire estime que l’entretien courant n’a pas été fait.
Le problème vient d’un texte réglementaire rédigé en 1987 qui n’a jamais été actualisé. Le décret 87-712 liste les réparations locatives sans mentionner le mot “démoussage”. Cette absence crée une zone d’interprétation où chaque partie peut défendre sa position, et où la jurisprudence elle-même n’a pas tranché de façon définitive.
Ce que dit la loi sur l’entretien de la toiture en location
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987
Ce texte constitue la référence en matière de réparations locatives. Il dresse la liste exhaustive des travaux d’entretien et de menues réparations à la charge du locataire.
La section IV, consacrée aux installations de plomberie, mentionne le “dégorgement des canalisations” et le “remplacement des joints”. La section relative aux parties extérieures évoque l’entretien courant des auvents, terrasses et marquises, ainsi que le remplacement des vitres.
Le démoussage de la toiture ne figure dans aucune section du décret. Cette lacune est au centre de la majorité des litiges entre locataires et propriétaires.
Les articles 606 et 1719 du Code civil
L’article 606 définit les grosses réparations comme celles qui touchent “les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières”. Le toit entre directement dans cette catégorie. L’article 1719 impose au bailleur de “délivrer au preneur la chose louée” et de “l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée”.
Un propriétaire qui laisse la toiture se dégrader au point de provoquer des infiltrations manque à son obligation de délivrance. Cette notion a été confirmée par plusieurs décisions de justice, y compris en dehors du cadre spécifique du démoussage.
L’article 1755 : vétusté et force majeure
Même si le bail prévoit une clause d’entretien de la toiture, l’article 1755 du Code civil exonère le locataire des dégradations résultant “de la vétusté ou de la force majeure”. Une toiture de plus de vingt ans dont le revêtement se dégrade naturellement ne peut pas être imputée au locataire.
La mousse qui s’installe sur des tuiles poreuses relève de l’usure normale du matériau. L’environnement immédiat (arbres, orientation nord, humidité ambiante) accélère ce processus sans que le locataire puisse y remédier.
Quels travaux de toiture reviennent au locataire ?
L’entretien courant accessible depuis le sol
Le locataire est tenu d’assurer les tâches d’entretien qu’il peut raisonnablement effectuer sans risque. Le nettoyage des gouttières accessibles, le ramassage des feuilles mortes dans les chéneaux, le dégorgement des descentes d’eau pluviale : ces interventions entrent dans le périmètre des réparations locatives définies par le décret.
En revanche, monter sur un toit pour brosser de la mousse implique un risque de chute. Aucun texte n’oblige le locataire à effectuer des travaux en hauteur nécessitant un équipement de sécurité professionnel.
L’obligation de signaler les anomalies au bailleur
L’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de “prendre à sa charge l’entretien courant du logement” mais aussi de “répondre des dégradations” survenues pendant la durée du bail. En pratique, le locataire a surtout une obligation de vigilance : prévenir le bailleur dès qu’il constate de la mousse épaisse, des tuiles déplacées ou des traces d’infiltration.
Ne pas signaler une dégradation visible peut constituer une faute. Si le locataire laisse la mousse s’accumuler pendant des années sans en informer le propriétaire, sa responsabilité pourrait être partiellement engagée au titre de la négligence.
Quels travaux de toiture reviennent au propriétaire ?
Le démoussage complet avec traitement biocide
Un démoussage intégral de toiture comprend le brossage mécanique, l’application d’un produit biocide, un rinçage basse pression et parfois un traitement hydrofuge de finition. Cette intervention nécessite un professionnel qualifié, un accès sécurisé en hauteur et du matériel spécifique.
Le coût et la technicité dépassent largement la notion de “menues réparations” du décret 87-712. Les méthodes et produits adaptés à chaque type de couverture varient selon le matériau et l’état des tuiles.
Quand la vétusté est en cause
Sur une toiture âgée de vingt à trente ans, la porosité naturelle des tuiles favorise l’accroche des mousses et des lichens. Ce processus relève de l’usure normale du matériau, pas d’un défaut d’entretien.
La présence de végétation abondante à proximité (pins, chênes, tilleuls) accélère le phénomène sans que le locataire puisse y remédier. L’environnement immédiat du logement ne relève pas de sa responsabilité.
L’obligation de délivrer un logement décent
Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les critères de décence d’un logement. La toiture doit assurer “le clos et le couvert”, c’est-à-dire une protection efficace contre les infiltrations d’eau et les remontées d’humidité.
Si la mousse provoque des micro-fissures dans les tuiles et que l’eau s’infiltre, le logement ne répond plus aux critères de décence. Le locataire peut alors demander au juge la mise en conformité du logement, voire une réduction de loyer pendant la durée des travaux.
Qui paie quoi ? Tableau récapitulatif
| Type d’intervention | Locataire | Propriétaire | Base juridique |
|---|---|---|---|
| Nettoyage des gouttières accessibles | Oui | Décret 87-712, entretien courant | |
| Ramassage des feuilles dans les chéneaux | Oui | Entretien saisonnier courant | |
| Dégorgement des descentes d’eau pluviale | Oui | Décret 87-712, section plomberie | |
| Signalement de mousse ou tuiles déplacées | Oui | Loi 1989, art. 7-a (vigilance) | |
| Démoussage complet de toiture | Oui | Art. 606 Code civil, grosses réparations | |
| Traitement biocide et hydrofuge | Oui | Intervention professionnelle technique | |
| Remplacement de tuiles cassées ou poreuses | Oui | Art. 606 Code civil | |
| Réfection de l’étanchéité de couverture | Oui | Art. 606 + décret 2002-120 (décence) | |
| Nettoyage de mousse légère, accessible | Variable | Variable | Dépend de l’accessibilité et du bail |
| Réparation ou remplacement de charpente | Oui | Art. 606 Code civil, gros œuvre | |
| Pose de fil de cuivre anti-mousse | Oui | Amélioration, pas entretien courant | |
| Inspection professionnelle de la toiture | Oui | Prévention, charge du bailleur |
Ce tableau illustre la logique générale, mais chaque situation reste singulière. La nature exacte des travaux, l’état de la toiture à l’entrée dans les lieux et les termes du bail influencent la répartition finale.
Pour faire évaluer l’état d’une toiture et clarifier la répartition des responsabilités, un couvreur qualifié du secteur peut établir un diagnostic sur place.
Jurisprudence : deux décisions, deux lectures opposées
CA Toulouse, 29 juin 2023 (RG 21/04263)
La cour d’appel de Toulouse a jugé que le démoussage d’une toiture constituait une réparation locative à la charge du locataire. Le raisonnement reposait sur l’assimilation du démoussage à un “entretien courant” des parties extérieures, prévu par le décret 87-712.
Cette décision reste minoritaire dans le paysage jurisprudentiel. Elle n’a pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation, ce qui limite sa portée en tant que précédent applicable à d’autres juridictions.
CA Dijon, 25 octobre 2012 (RG 11/01055)
La cour d’appel de Dijon a pris la position inverse en imputant le démoussage au propriétaire. Le juge a retenu que la mousse résultait de la vétusté de la couverture, invoquant l’article 1755 du Code civil. Le locataire ne pouvait être tenu responsable d’un processus naturel de dégradation lié à l’âge du toit.
Ce que ces arrêts signifient en pratique
Aucun des deux arrêts n’émane de la Cour de cassation. En l’absence de jurisprudence de la plus haute juridiction, la question reste juridiquement ouverte. Le résultat d’un litige dépend du tribunal saisi, de l’âge de la toiture, de l’existence d’un signalement préalable et de la rédaction du bail.
La tendance juridique penche toutefois vers la responsabilité du propriétaire dès que l’intervention nécessite un professionnel ou que la toiture présente des signes de vétusté. L’absence du mot “démoussage” dans le décret 87-712 joue en faveur du locataire devant la plupart des juges.
Les clauses du bail : ce qui est légal et ce qui ne l’est pas
La clause d’entretien de toiture
Certains baux incluent une clause spécifique attribuant l’entretien de la toiture au locataire. Cette clause est valable si elle se limite à l’entretien courant : nettoyage des gouttières, signalement des anomalies, ramassage des débris végétaux. Elle devient contestable si elle impose au locataire des travaux dépassant le périmètre du décret 87-712.
Reconnaître une clause abusive
Une clause qui oblige le locataire à faire réaliser un démoussage professionnel à ses frais, à souscrire un contrat d’entretien annuel de toiture ou à prendre en charge le traitement hydrofuge peut être qualifiée d’abusive. L’article L.212-1 du Code de la consommation sanctionne les clauses qui créent un “déséquilibre significatif” entre les droits du bailleur et ceux du locataire.
Le locataire confronté à ce type de clause peut saisir la commission des clauses abusives ou invoquer cette nullité devant le juge en cas de litige sur les charges.
Copropriété : qui prend en charge le démoussage ?
En copropriété, la toiture constitue une partie commune gérée par le syndic. Le démoussage doit être voté en assemblée générale, soit au titre du budget prévisionnel pour l’entretien courant des parties communes, soit par un vote spécifique pour des travaux plus importants.
Le propriétaire bailleur paie sa quote-part selon les tantièmes de copropriété. Seules les charges d’entretien courant listées par le décret 87-713 sont récupérables auprès du locataire. Le démoussage de toiture, en tant que travaux sur parties communes, est rarement considéré comme récupérable par les tribunaux.
Le locataire n’a ni voix ni responsabilité directe dans l’entretien de la toiture d’un immeuble en copropriété. Son seul levier reste le signalement écrit au propriétaire, qui relaie ensuite la demande au syndic.
Dépôt de garantie et état des lieux, les bons réflexes
La meilleure protection pour les deux parties consiste à documenter l’état de la toiture dès l’entrée dans les lieux. L’état des lieux standard ne couvre généralement pas la toiture en détail, mais rien n’interdit d’y ajouter des observations et des photographies annexées au document.
Photographier la toiture à l’entrée, à mi-bail et à la sortie crée un historique qui permet de distinguer la vétusté naturelle du défaut d’entretien. En cas de retenue sur le dépôt de garantie, ces preuves datées sont déterminantes devant un juge.
Si le bailleur retient une somme pour “défaut de démoussage” sans pouvoir prouver que la toiture était propre à l’entrée, le locataire dispose de trois ans (article 7-1 de la loi de 1989) pour contester cette retenue devant le tribunal judiciaire.
Les recours en cas de désaccord
Étape 1 : le signalement écrit par lettre recommandée
Avant toute procédure, formaliser la demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Décrire les désordres constatés (mousse épaisse, tuiles déplacées, traces d’infiltration), joindre des photographies datées et demander expressément l’intervention du propriétaire dans un délai raisonnable.
Ce courrier a une double fonction : il prouve la bonne foi du locataire et constitue une mise en demeure au sens juridique. Sans ce signalement préalable, le locataire perd une partie de ses arguments en cas de contentieux ultérieur.
Étape 2 : la commission départementale de conciliation
Si le propriétaire ne réagit pas sous deux mois, saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure est gratuite et permet de rechercher un accord amiable. La commission convoque les deux parties et rend un avis dans un délai de deux mois.
En Gironde, la CDC est rattachée à la direction départementale de la protection des populations (DDPP 33). La saisine se fait par courrier simple ou formulaire en ligne.
Étape 3 : le tribunal judiciaire
En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, accorder une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi, voire condamner le bailleur à des dommages-intérêts si l’absence d’entretien a causé un dommage : infiltrations, moisissures, détérioration des biens du locataire.
Le délai de prescription est de trois ans à compter de la connaissance du dommage. Passé ce délai, l’action est irrecevable.
En Gironde, un climat qui accélère la pousse de mousse
Le climat océanique de la Gironde combine une pluviométrie élevée (entre 800 et 900 mm par an selon Météo-France), une hygrométrie constante et des hivers doux. Ces conditions créent un environnement favorable au développement rapide des mousses, lichens et algues sur les toitures.
Les pins maritimes, omniprésents dans l’agglomération bordelaise et sur la commune de Pessac, ajoutent un facteur aggravant. Les aiguilles acidifient les gouttières, la résine se dépose sur les tuiles et l’ombre portée maintient une humidité constante sur les versants nord.
Sur ce type de terrain, un démoussage tous les trois à cinq ans est souvent nécessaire pour préserver l’intégrité de la couverture. Cette fréquence élevée renforce l’argument selon lequel le démoussage complet relève de l’entretien structurel à la charge du propriétaire, et non d’un simple entretien courant imputable au locataire.
Conclusion
La répartition du démoussage de toiture entre locataire et propriétaire dépend de trois facteurs : la nature exacte de l’intervention, l’âge et l’état de la couverture, et la rédaction du bail. L’entretien courant accessible (gouttières, feuilles mortes) incombe au locataire. Le démoussage complet, technique et en hauteur, relève du propriétaire dans la majorité des cas.
En cas de doute sur l’état d’une toiture ou sur la répartition des responsabilités, un diagnostic professionnel sur place permet de clarifier la situation et d’établir un devis détaillé avant toute discussion entre les parties.
Questions fréquentes
Le bail peut-il imposer le démoussage complet de la toiture au locataire ?
Une clause imposant un démoussage complet au locataire est contestable. Le décret 87-712 limite les réparations locatives à l'entretien courant. Un démoussage intégral avec traitement biocide, nécessitant l'intervention d'un professionnel en hauteur, dépasse cette notion. Un juge pourrait requalifier une telle clause en clause abusive au sens de l'article L.212-1 du Code de la consommation, surtout si le locataire ne dispose pas d'un accès sécurisé à la toiture.
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie pour un défaut de démoussage ?
La retenue sur le dépôt de garantie suppose que le bailleur prouve un défaut d'entretien imputable au locataire. Deux conditions sont nécessaires : l'état des lieux d'entrée doit mentionner une toiture propre, et le bail doit prévoir explicitement l'entretien courant de la toiture parmi les obligations du locataire. Si la mousse résulte de la vétusté du revêtement ou d'un environnement boisé, l'article 1755 du Code civil protège le locataire.
Que faire si le propriétaire refuse d'entretenir la toiture malgré des signalements écrits ?
Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant les désordres constatés. Sans réponse sous deux mois, saisir la commission départementale de conciliation, un service gratuit. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut ordonner les travaux et accorder des dommages-intérêts. Conserver toutes les preuves : photographies datées, devis, courriers. En Gironde, la commission est rattachée à la DDPP 33.
Le démoussage fait-il partie des charges récupérables en copropriété ?
En copropriété, la toiture est une partie commune. Le démoussage, voté en assemblée générale, est financé par le fonds de travaux ou un appel de fonds spécial réparti selon les tantièmes. Le propriétaire bailleur supporte cette dépense. Seule une partie limitée de charges d'entretien courant des parties communes est récupérable auprès du locataire, selon le décret 87-713.
Un locataire peut-il faire réaliser un démoussage sans l'accord du propriétaire ?
En principe, le locataire ne peut pas engager de travaux sur la toiture sans l'accord écrit du bailleur. Exception : si le bailleur a été mis en demeure par lettre recommandée et n'a pas réagi dans un délai raisonnable, le locataire peut saisir le juge pour obtenir l'autorisation de faire réaliser les travaux à ses frais avec remboursement ultérieur. Cette procédure reste exceptionnelle et suppose un risque avéré pour le logement.
Le défaut de démoussage peut-il entraîner un refus d'indemnisation par l'assurance ?
L'assurance habitation peut invoquer un défaut d'entretien pour réduire ou refuser une indemnisation en cas de sinistre lié à la toiture. Si des infiltrations résultent d'une accumulation de mousse non traitée, l'expert d'assurance peut conclure à une négligence. La responsabilité se répartit alors selon que l'entretien relevait du locataire ou du propriétaire. Un signalement écrit antérieur protège le locataire.
Le démoussage de toiture est-il déductible des revenus fonciers ?
Le démoussage est déductible des revenus fonciers au titre des dépenses d'entretien et de réparation, selon l'article 31 du Code général des impôts. Cette déduction s'applique uniquement au régime réel d'imposition, pas au micro-foncier. Le propriétaire doit conserver la facture du professionnel et le justificatif de paiement. Le traitement hydrofuge ou biocide entre également dans cette catégorie.
En location meublée, les règles d'entretien de toiture changent-elles ?
Le bail meublé (loi Alur, article 25-3) renvoie au décret 87-712 pour les réparations locatives, comme le bail vide. La répartition locataire-propriétaire reste identique. La seule différence concerne la durée du bail (un an contre trois ans), ce qui peut influencer l'état de la toiture entre deux locations. Le propriétaire conserve la charge des grosses réparations, démoussage complet inclus.